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地盤・建物の保証は万全か?

地盤・建物の保証は万全か?

信頼できる業者選びのポイントとして、地盤や建物の保証がしっかりなされている業者を選ぶ事が大切だと説明しています。

地震によるリスクを考える

投資マンションで考えなければならないことは、建物倒壊によるリスク。

阪神大震災や東日本大震災などを見ても、投資マンションを経営される方、あるいは購入を考えている方は地震に対する不安があるでしょう。

確かに、これらの地震では建物が倒壊し被害も甚大でした。しかし、木造や古い建物に比べ、鉄筋コンクリートのマンションにおいては、その被害が少なかったと言います。

ちがいは何なのか?

それは、新耐震基準の建物であったかどうか。つまり被害があった建物というのは、新耐震基準以前の古いものだったということです。

新耐震基準のマンションのワンルームマンションや、耐震を意識して作られた戸建て、注文住宅などは、柱や梁(はり)の数量が多く使用されている場合もあるので、地震には特に強いと言われています。

このようなことから、マンション投資において地震によるリスクをお考えの方は、耐震性を意識して選択するのが良いかもしれませんね。

ただ、ファミリータイプのマンションの中にも、耐震性に優れた建築方法で建てられているものがあります。

また、現在の建物はマグニチュード9.0でも耐えられる設計になっておりますから、そこまで神経質にならなくても良いと思います。

それでも不安でしたら、地盤や建物の保証がしっかりしている業者を選ぶのが良いですね。保証がしっかりしていれば、それだけリスクに対する不安も和らぐでしょう。

私がオススメする保証のしっかりした業者を紹介しますので、ぜひ参考にして下さい。

>>ワンルームマンション投資に失敗しないための秘訣とは!?

地盤や建物の保証がしっかりしているオススメの業者

マンション投資において重要な、地盤や建物の保証。それらがしっかりしているといことで、今回紹介したいのがシノケンハーモニーです。

シノケンハーモニーでは、建物全てに「住宅瑕疵担保責任保険」を適用しています。(もちろん、最近では業者の意識レベルの向上もありますから、他の業者や、大手不動産系会社なども適用しているところが多くあります)

この「住宅瑕疵担保責任保険」とは、住宅に瑕疵(かし)があった場合-たとえば構造上主要な部分である、建物の柱や梁、雨水の侵入を防止する屋根の部分など-物件引渡しの10年間は保証されるというものです。

それに加えて、各部位の保証をしてくれるのもシノケンハーモニーの魅力。

その中でも、特に地盤については、建設を始める前の徹底調査と地盤対策の二重対策を行っており、なおかつ引き渡し後の10年間、保証がついています。

また、シノケンハーモニーでは取り扱っているすべての建物に「住宅瑕疵担保責任保険」と「地盤保証」を取り付けるため、国土交通大臣指定の瑕疵担保責任保険法人や確認検定期間などのチェックや自主検査など、合計7回にも及ぶ検査をしています。

信頼できる業者選びのポイント

信頼できる業者選びのポイント

オーナーのリスクを考える

人生最大の買い物である不動産。不動産に行くイラスト

誰もが最初は右も左も分からないものです。

一体どのようにして勉強すれば効率がいいのか?

私の経験上、不動産資料の読み解くポイントは

リスクをいかに回避するか・・・・・・です。

利益ばかりを見比べた、不動産業者選びは悪徳不動産と出会うリスクが増加します

利益ではなく損失に着目し、

その対策を具体的に講じている業者をパートナーにすれば間違いないでしょう。

失敗は致命傷?

不動産は数ある投資のなかでも、格段に価格が高いため、

【失敗した時に備えた物件選び】をすることが大切。

このように書くと、あたかも失敗を前提にしているように思われるかもしれません。が、それでいいのです。

「不動産投資」というように、あくまで投資は投資。損益を被る可能性は常にあると思っていいでしょう。

株や為替と同様に、手放した際に損益とならない利益幅を確保することが大切。

万が一の場合でも、損益が出ていなければ大きなダメージとはなりません。

そのためにも、立地や需要などを考慮された都内ワンルームマンションは、投資対象として秀逸といえます。

◆業者が言わないリスク!リスクいっぱい?

物件や業者の選定で、回避できるリスクがたくさんあります。

きちんと情報収集して、正しい物件&業者を選びましょう。

不動産投資にありがちなリスクと回避方法

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

不動産投資物件選びは、利回りの高さだけに飛びついては危険も!業者が言わないリスクも・・・

◆利回り15%以上の高利回り物件」?これって?本当?

本当に?安定して賃借人を獲得できる物件かどうか?

借りる人がいなければ、転がして転売益で儲ける業者以外、そもそも収益が得られません。

一旦空室になるとなかなか埋まらない物件も散見されるので要注意です。

◆中古物件は利回りも高い? 架空の利回りも・・・?

中古物件は、修繕積み立ての計画が無い物件で、将来の修繕費負担に悩まされるようになるケースも続出しています。

地方の中古アパートを利回り15%で購入したが、築20年の木造だったため、まもなく設備の交換が必要になり、数百万円の出費を強いられてしまった事も。

修繕費で軽く儲けも飛んでしまいます。

空室が出たり、家賃が下がったりすると、返済計画に影響を及ぼすため、綿密なシミュレーションは欠かせないのですが・・現実は・・・。

◆高利回り物件よりもリスクを回避しやすい物件選びとは!

不動産投資で成功したという書籍やセミナー情報で、利回り15%、20%という物件を見つけて冷静さを欠いて購入に走る方も・・・・・

あるいは多少利回りが低くても、賃貸需要が旺盛で空室リスクや家賃下落リスクのほとんどない人気エリアの高品質な物件を選ぶという方も・

プロの不動産ファンドは首都圏中心部の賃貸マンションに的を絞っているのはなぜでしょうか・・・一見利回りが高く見える地方でなく・・首都圏?

◆悪徳業者に注意!単純なもうけ話にうっかり乗ってはダメ!?

注意!・・・中古投資物件を処理する悪徳ノウハウを持ってすれば、不人気物件でも、販売時期に一時期的に満室にしたり、家賃を高めに設定したりすることも可能です。

・・高利回りで売ってしまえばそれまで?・・売り逃げ?・・長期の空室保証はしないとのこと・・・危険です。

たとえば、それまで空室だった物件を募集するときに、『礼金敷金なし。審査ゆるゆる。スタート3ヶ月間フリーレント(無料)(実質値引きだが賃料は高く設定されているので利回りは良く見える)。』・→などなど、相場より高い家賃でも一時的には契約できるのです。※あくまでも悪徳の場合です。みんなそうとは限りません。ただ、注意は必要です。

ですから、長期の空室保証をしてくれる業者かどうかも注意深く検証ください。

なぜなら、そういう業者に限って『保証なんて必要ありません。この物件なら大丈夫です。保証手数料がもったいないですよ。』と言います。が、ほんとに大丈夫なら、その分の手数料サービスで保証すればいいわけです。

あるセミナーでその気になって、ファミリータイプの中古物件を騙されて購入してしまって大やけど・・・話が違う!あとの祭りですから・・・・・・。出口が見当たりません!なんということでしょうか。リフォーム費用が大きくて、入退去の度に出費が赤字になります・・・

長期の空室保証をしてくれる業者はダメと言われたが、こんなことなら・・空室期間が長すぎて耐えられません・・
⇒こんな方々にもたくさん出会いました。

上記のような失敗事例や、その他にも多くのリスクがありますが、対策もできます。

コンテンツ一覧

空き室保証は万全か?
賃貸形式か管理会社のリース契約か、どっちがお得?
信頼できる会社であるか?
大切な資産を託すなら企業のブランド力も大切な要素。
押し売りしないか?
いいパートナーとしての不動産業者を考えて見ました。
サポートが万全であるか?
賃貸を管理するのは大変な手間と時間を労するもの。
地盤・建物の保証は万全か?
地震リスクを考えた際、地盤や建物の保証がしっかりしているところを選ぶことも大切。

メリット1、生命保険効果

メリット1、万が一の為

生命保険にプラスα
((当たり前ですが、不動産はリスクがありものなので、保険の代わりになる、ということはあり得ません))

「不動産は生保の代わりになる」ということはあり得ません。

このテーマについてお話するのは、自分に万が一のことが起こった際の対応となるので、

少しテンションが下がります・・・(苦笑)

が、大事なポイントになってくるので話さないわけにはいきませんね。

家族への保障という意味では、

生命保険の代わりにはならないものの、大きな地震等が来る、

古くなって借り手が全くいなくなる、

というようなことが無いと仮定すれば(実際はこのリスクは大きいですが)、

家族への保障、ということにもつながる可能性は少しだけあるかもしれません。

家アイコン~うちの場合~あくまで一例です。保証するものではありません。

団体信用生命保険に加入

もし、私が亡くなったら・・・・

保険により完済済み物件が子供の手に渡る

(この資産は売却が可能)

毎月の家賃収入が永続的に振り込まれる

(管理費などは引かれます)

いかがですか?

もちろん月々に必要な費用や、万が一の備えとしての役割が異なるため、

生命保険とは単純に比較することはできないかもしれません。

でも、不動産所有できる経済状況であるならば、

死亡した場合に子供に渡す保障としての不動産所有は有効と言えます。

就職、結婚・・・子供の将来

私のようなシングルマザーにとって、考えない日がないくらい

重要なテーマ“子供の将来”

ちゃんと進学させてあげられるのか、就職できるのか・・・。

ニュースを見ても、子供にとってプラスに働く希望要因は少なく、不安が募るばかり。

親としてしてあげられる事は何でも!とは思いながらも、

お金には限界があるもの。

今後ボーナスだって計算できる収入じゃありませんからね。

限られた月々の収入の中で出来ることを考えると、

少ない出費で、将来に備えることができる

サブリースシステムを利用した不動産はとても魅力的。

少なくとも、子供が結婚する頃には、子供に世話をかけることなく、

老後に向けて準備が出来る状態になっていないとね。

狙い目は2,000万から3,000万円台

生命保険の代わりとしての不動産所有であるならば、

最低でも2,000万から3,000万円クラスであるのが理想ですよね。

ズバリ、現在のワンルームマンションタイプがこの価格帯に一致しているんです。

もちろん、都内。

しかも、お洒落な外観のデザイナーズマンションなんですから、

私がお勧めしているのも納得でしょ?

一昔前の相場からしたら、

1,000万円ぐらいは価格水準が下がっている印象ですよね。

さらに、新築物件となれば、

現在の厳しい耐震設計、品質保証をクリアしているという点にも

注目しない訳にはいきません!

できる限り、最新の耐震技術で万が一に備えるのが賢い物件選びと思いませんか?

リスク2、金利変動

リスク2、金利変動

金利変動リスク

長期ローンを組む際、気になるのが金利の変動によるリスク

経済評論家によれば、大幅な変動はなく、

低金利状態のまま推移するだろうという予測も。

うーん・・・・・・。

確かに、私も返済計画が順調に行くのか不安がない訳じゃないんですよね。

  • 金利が下がる

    金融金利が低金利のままの推移であれば、変動金利型が最適。

    上昇とともに借り換えなどの切り替えといった手段も取れます。

  • 金利が上がる

    低金利状態で固定金利型のローンを組むと、極端な金利上昇のケースに対して有利。

    けれど、現在のような低金利時代が続くのであれば、その分割高な出費となります。

新築物件着工件数にも影響

景気動向は新築物件の着工といった指標からも読み取ることができます。

現在は物価下落/需要増/供給不足が続いている状態。

新築ワンルームマンション物件は稀少であるため、

しばらく、物件価値が下がりにくい状況が続くことが見込めるみたい。

でも、新築物件着工件数が増加していくとどうでしょう?

需要が落ち着けば、家賃相場も落ち着いて下落方向に動き出してしまいます。

もちろん日本の景気が回復するのはいい事。

大切なのはそうなった時にも

永続的に需要が見込める立地を選ぶってことじゃないかしら?

まれにみる新築ワンルームマンション投資タイミングなんですから、

一点の曇りもない優良物件を選ばなきゃね。

返済シミュレーション

金利が1%異なると、どのくらいトータルの返済額が変化していくのか、

巨額のローンですから注目しない訳にはいきません!

3,000万円を返済期間35年で借りた場合についてシミュレーションしてみました。

~トータルの返済額の変化を探る(3,000万円借りた場合)~

  • 5%の場合・・・毎月の返済額【15万1,410円】/総返済額【約6,359万円】
  • 4%の場合・・・毎月の返済額【13万2,840円】/総返済額【約5,579万円】
  • 3%の場合・・・毎月の返済額【11万5,470円】/総返済額【約4,850万円】
  • 2%の場合・・・毎月の返済額【 9万9,390円】/総返済額【約4,174万円】

いかがでしょう?

同じ3,000万円を35年間という同条件にも関わらず、

2,000万円近いトータル返済額の差が生まれてしまうのです。

不動産ローン、住宅ローンを組む際は「たかが1%の違い」なんて思わないで、

少しでも有利な条件で契約をする強い意志を持つようにしましょう。

細かい事を気にする事が大切な資産形成には必要なのです。

立地を検討する

立地を検討する

地方都市の高利回り

今回の物件選びの際、都内ワンルームに匹敵するぐらい魅力的に思えたのが

地方の高利回り物件でした。

10%を超える利幅の物件もあり、すぐにでも飛びつきたくもなるものです。

でも私も母親。

無防備に投資先物件を決めるほど、無責任ではありません!

しっかりと基礎知識を身につけた上で投資をしなければ、

単なるギャンブルになってしまいますからね。

地方物件で一番多いのが、神奈川県大和市や茅ヶ崎市といった

都内通勤圏の限界ライン付近

マップイラスト

一見、都内物件と変わらない環境のようにも思えますが、

現地確認をしてみると、23区まで30分と都内主要ターミナル駅まで1時間は

想像していた以上に異なるもの。

これから、実際に現地を見た感想も含め、

地方物件のメリット&デメリットを私なりにまとめてみます。

地方物件のメリット

バブル崩壊後から続く地価の下落。

都内近県でも横浜や千葉、埼玉の一部を覗き、

地域物件価格は軒並み下落傾向

「底値を突いた」という営業トークから購入してみたけど、

運用までに至らず物件を手放す例もあるみたいですよ。

とても手を出しやすい状況ではないのが現状だけど、

地方物件は現地確認をしてみれば一目瞭然!

高利回りが本当なのかどうか、人の流れが都内に比べ読みやすいものです。

また、現在では担保評価に比べ物件価格が下回ってしまうケースがあるため、

住宅ローンを組む際に有利な物件も多くあるようです。

地方物件のデメリット

手を出しやすい条件の分、しっかりとデメリットがあるのも事実。

現在地方では大学閉鎖、小中学校、高校の合併が進んでいます。

そのため、将来に向けての需要が不確実と言えるでしょう。

また、大手企業の移転などによって、

未開発のまま放置されている区画も目立つようになっています。

県や市が誘致すれば次から次へと巨大資本が入ってきた時代は終わっているのです。

アパートやワンルームマンションの主要ターゲットともいうべき、

サラリーマンが減っているというのも、マイナス要因。

家賃相場がどこまで下がるのか、読みきれない・・・・

という地方の事情も鑑みなくてはいけません。

地方物件はやはり、その地域への思い入れがなければ続かないもの。

将来の安定した不労所得が目的であるのなら、

都内23区の物件のほうが安心といえそうです。

需要トレンドを読む

需要トレンドを読む

ワンルームマンションの需要が増える?

対象物件、対象エリアに対して、どのくらいの需要があるのか。

この視点を外してのマンション投資はありえません!

地方、都内で比べれば、断然都内が有利なのは間違いないんですけど、

地方でもマンション需要は今後増えていくって思いませんか?

特に独身世帯を対象としたワンルームマンションが需要大になると踏んでいます。

それには離婚率の増加が大きく関係しているのではないでしょうか。

例えば、うちを例にとると・・・今は私の元にいる我が子。

成長して大人になれば「一人暮らしがしたい」とうちを離れるときがくるかもしれません。

そうするとどちらも単身独身者世帯となります。老人イラスト

つまり、子供の巣立ち=新規需要が2つ生まれるわけです。

さらに、私は少子化を逆の視点で見た高齢化にも需要増の要因があるって思うんです。

現在流行りの脱老人介護ホーム

「子供からの介護は嫌! 施設はもっと嫌!」

団塊世代の理想の老後はいまや、ズバリ自活にあります。

資産的に余裕がある世代だから、

ワンルームマンションの需要を押し上げることにもなりますよね。

さらに、老後は一人でのんびりした空気のなか暮らしたい。。。

となれば、地方も決して需要がないわけではない、と私は思います。

三十路は昭和、平成は四十路?

若い子たちはホントに結婚遅くなったよね~。

芸能人を見ても、三十代は当たり前、

医療の発達から四十代での出産も以前に比べたら安全になってきたようだし。

「三十路」なんて言葉はすでに昭和の遺産って言えるのかも。

私ももうちょっとモタモタしてれば・・・なんてウソウソ。

愛する我が子がいれば、不満はアリマセンからね!

結婚適齢期の変化からもワンルームマンション需要の要因が見える?

都内に勤めるサラリーマンやOLが引越しを極力抑え、

一つの場所で継続的に住み続ける傾向が強まっていることも

「安定」という視点から見ればプラス要因かも。

マイナスイメージにヒントあり

私の老後の社会保障を考えると、少子高齢化ってホント困った問題。

民主党の経済支援がどこまで効果があるのやら・・・。

親の一人として言わせて頂きますけどね、

子供手当ての給付金額いくら増やしたって独身世帯がより独身で居続けるだけの話じゃない?

単身世帯への負担増がこのまま進めば、結婚なんて夢のまた夢。

新卒がアルバイトしてる時代なんでしょ?

若い子たちが自信を持って婚活できる価値観を示して欲しいっていうか。。。

今の時代に即した新しいライフプランを提案するっていうのかな。

とにかく未来に向けて希望が持てる時代を創ってあげて欲しい。

こんな時代でなきゃ、私だってもう一人!

といきたいトコなんですけどね・・・。

女としてはともかく、不動産投資家としては

マイナス面を研究して逆に狙っていかないとダメ

平成不況後のビジネスチャンスは

マイナスイメージの中から生まれたものが、意外なほどに多いんです。

多くの人が失敗している中に飛び込んで成功を掴めるかどうかがポイント。

現在の地価は底値から反発の動きが見えた直後の状態。

不動産神話が崩壊した今だからこそ、そこにチャンスがあるって思いませんか?

投資用ワンルームマンション購入までのステップ

投資用ワンルームマンション購入までのステップ

まずは想定しうる投資リスクをリストアップ

どんなに前向きに検討している優良物件であっても、不動産にリスクはつきもの。
そこを見事クリアにしてようやく、不動産を検討しうる基盤が自分の中で築けるのだと思います。

また、100%失敗がない投資があるなら、誰も苦労しないですしね。
そこで、考えられるリスクを自分なりに箇条書きにリストアップしてみました。

【私が考えたマンション投資に対するリスク】

  • 地価変動リスク・・・
    市街地土地価格は現在底値とも言われてますが、二番底への懸念も。
  • 金利変動リスク・・・
    超低金利時代が続いているため10年後、20年後が逆に不安という声も。
  • 未納、滞納リスク・・・
    入居者の資金状況に依存する部分なので一番対策が取りづらい。
  • 退去時トラブル・・・
    家主の持ち出しが怖いところ。返済プラン見直しの原因にも。

こんなにリスクがあるのに、なぜ投資を?
と・・・お思いになるかも知れません。

でも、もし毎月持ち出しの無いローン実質0円が可能だとしたら?

これだけで、多くの不安が一気に解消されてしまうのですが、
さらに上記全ての不安を一掃できるとしたらいかがでしょう。

それを可能にしてくれそうなのが、サブリースシステム

>>>サブリースシステムについて詳しくはこちら

これは、教えていただいた解決方法です。
この話を聞いたとき、『そんな方法があるのね!』と目からウロコが落ちたような気持ちでした。

ここまで読めば、子持ちの私がマンション投資に踏み切ったことに
共感してくれるハズ・・・・・・ですよね?
 

自分にプラスになる場所選び

あらゆるリスクに対する自分なりの身構えができたら、
次は購入する場所をどこにするか考えなければいけません。

実は、私が勤める商社は国内外問わず支社がたくさんあるため、
転勤に対して身構えておかなければならない事情も抱えています。

そのため、自分たちが住む家に関しては流動的でなければいけません。
転勤のたびに子供が友達と離れちゃうのが可哀想なんですけど。

私の都合で転々としてしまってるのですから、
子供のためになんとか
「永住できる場所を確保してあげたい」とも思っています。

どんな状況になっていても住む場所だけは困らせたくないですからね。
子供の将来も含めて考えても、物権を所有するならやっぱり都内が一番

資産状況からいっても、長期ローンは確実。
物件価値の下落幅を調べてみて価格は高めでも都内がお得って気が付いたのです。
もちろん子供が住みたがる物件であることも考慮しなくちゃいけません。
 

月にかかる収支の流れをつかむ

マンション投資をする際、
まず第一に毎月の収支をシミュレーションすることが大切です。
短い期間での投資ではないので、
お金が毎月どう動くかを把握しなければいけないのは当然のことですね。

そこで極力、不安定要素を取り除く作業が発生します。
私の場合は、複数の不動産パンフレットを手元に揃え、各社の条件を比較。

>>>私が独自に各社比較した表はこちら

同じサブリース契約であっても、
不動産業者によって、苦情処理や原状回復工事など
細かな点において差があるものなのです。

もちろん、私が選んだ不動産会社なら大丈夫!
修繕工事などによる不定期な修繕工事に関しても、月々の積立でしっかり管理してくれるから、突然の出費がないことは子持ちの私にとって、大変魅力的!!
生活費を圧迫することなく、不動産所有を目指せるわけです。

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供給トレンドを読む
今時のマンション事情を把握!都内物件がいま買い時って本当?供給トレンドを読み解く
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ワンルームマンションが人気?あらゆる側面から考察。需要トレンドから読み解く
不動産業者を選定する
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地方の高利回り物件のメリットとデメリットとは?
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