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リスク2、金利変動

リスク2、金利変動

金利変動リスク

長期ローンを組む際、気になるのが金利の変動によるリスク

経済評論家によれば、大幅な変動はなく、

低金利状態のまま推移するだろうという予測も。

うーん・・・・・・。

確かに、私も返済計画が順調に行くのか不安がない訳じゃないんですよね。

  • 金利が下がる

    金融金利が低金利のままの推移であれば、変動金利型が最適。

    上昇とともに借り換えなどの切り替えといった手段も取れます。

  • 金利が上がる

    低金利状態で固定金利型のローンを組むと、極端な金利上昇のケースに対して有利。

    けれど、現在のような低金利時代が続くのであれば、その分割高な出費となります。

新築物件着工件数にも影響

景気動向は新築物件の着工といった指標からも読み取ることができます。

現在は物価下落/需要増/供給不足が続いている状態。

新築ワンルームマンション物件は稀少であるため、

しばらく、物件価値が下がりにくい状況が続くことが見込めるみたい。

でも、新築物件着工件数が増加していくとどうでしょう?

需要が落ち着けば、家賃相場も落ち着いて下落方向に動き出してしまいます。

もちろん日本の景気が回復するのはいい事。

大切なのはそうなった時にも

永続的に需要が見込める立地を選ぶってことじゃないかしら?

まれにみる新築ワンルームマンション投資タイミングなんですから、

一点の曇りもない優良物件を選ばなきゃね。

返済シミュレーション

金利が1%異なると、どのくらいトータルの返済額が変化していくのか、

巨額のローンですから注目しない訳にはいきません!

3,000万円を返済期間35年で借りた場合についてシミュレーションしてみました。

~トータルの返済額の変化を探る(3,000万円借りた場合)~

  • 5%の場合・・・毎月の返済額【15万1,410円】/総返済額【約6,359万円】
  • 4%の場合・・・毎月の返済額【13万2,840円】/総返済額【約5,579万円】
  • 3%の場合・・・毎月の返済額【11万5,470円】/総返済額【約4,850万円】
  • 2%の場合・・・毎月の返済額【 9万9,390円】/総返済額【約4,174万円】

いかがでしょう?

同じ3,000万円を35年間という同条件にも関わらず、

2,000万円近いトータル返済額の差が生まれてしまうのです。

不動産ローン、住宅ローンを組む際は「たかが1%の違い」なんて思わないで、

少しでも有利な条件で契約をする強い意志を持つようにしましょう。

細かい事を気にする事が大切な資産形成には必要なのです。

住宅ローンを勉強する

住宅ローンを勉強する

ローンについて

ローンに関しては、

不動産業者が付き合っている実績のあるローン会社が多いので

詳細は選んだ業者によって若干異なるかもしれません。

サブリース契約なら、見込める家賃収入に対して、

家主の負担にならないような返済額を提案してくれるから、

私のような不動産初心者でも安心でした。

私、一般的なローンの種類や審査に関しては実は深く知らなかったんです・・・。

いい機会だから、サイトを調べてまとめてみましたので、参考になさってください。

審査の方法とは

審査の方法は、クレジットカードを作る時と、とても似ています。

契約者本人の勤務状況、収入はもちろんのこと、

もし万が一のための家族構成、不動産などの資産状況なんてところも

チェックされるみたいです。

ただ、金額が金額なだけに、カードの審査よりも厳しいのが現状。

でも私を担当してくれた営業さんの情報だと

ローン審査は意外となんとかなるものなんですって(苦笑)もちろん、これは営業マンの軽口だと思います。

不動産業者はもちろんですが、金融業界も厳しい状況が続いてますからね。

また、フリーワード検索をしていて、面白い条件として「住居」に関する情報がありました。

どういうところにどのくらい住んでいるのか??という事です。

不動産投資はあくまで投資のための所有となりますから、

家主の住宅事情に不安が見えると駄目みたいですよ。

ローンの種類について

住宅ローンには、

『金利の固定性』、『変動性』、『固定期間選択型』3つの種類があります。

  • 固定金利型・・・全期間、金利が変わらないため、低金利時代においての契約はプラス。

    返済プランを立てやすいというのも大きなメリットといえます。

    ただし、金利状況の変化によっては途中で借り換えをしたほうが有利なケースも。

  • 変動金利型・・・年に2回金利の見直しがありますが、

    基本的には「5年間は固定」といった形態になっています。

    上限金利が設定されている上限金利特約付のものを選ぶと安心ですが、割高でもあります。

  • 固定期間選択型・・・住宅金融公庫と民間金融機関による住宅ローン。

    固定期間終了後に固定か変動か選べるため、当面は固定で様子を見るといった、

    金利変動状況に合わせて返済プランを見直せるのが最大のメリットでしょう。

どの金利形態を選べば得!とは一概に言えません。

地価のトレンドによって、金利の変動によって、

将来損をするか得をするか読みきれないのが現状です。

ただひとついえるのは、現在は地価、物件価格、金利ともに

近年にはない最高の条件であるということでしょうか。

立地を検討する

立地を検討する

地方都市の高利回り

今回の物件選びの際、都内ワンルームに匹敵するぐらい魅力的に思えたのが

地方の高利回り物件でした。

10%を超える利幅の物件もあり、すぐにでも飛びつきたくもなるものです。

でも私も母親。

無防備に投資先物件を決めるほど、無責任ではありません!

しっかりと基礎知識を身につけた上で投資をしなければ、

単なるギャンブルになってしまいますからね。

地方物件で一番多いのが、神奈川県大和市や茅ヶ崎市といった

都内通勤圏の限界ライン付近

マップイラスト

一見、都内物件と変わらない環境のようにも思えますが、

現地確認をしてみると、23区まで30分と都内主要ターミナル駅まで1時間は

想像していた以上に異なるもの。

これから、実際に現地を見た感想も含め、

地方物件のメリット&デメリットを私なりにまとめてみます。

地方物件のメリット

バブル崩壊後から続く地価の下落。

都内近県でも横浜や千葉、埼玉の一部を覗き、

地域物件価格は軒並み下落傾向

「底値を突いた」という営業トークから購入してみたけど、

運用までに至らず物件を手放す例もあるみたいですよ。

とても手を出しやすい状況ではないのが現状だけど、

地方物件は現地確認をしてみれば一目瞭然!

高利回りが本当なのかどうか、人の流れが都内に比べ読みやすいものです。

また、現在では担保評価に比べ物件価格が下回ってしまうケースがあるため、

住宅ローンを組む際に有利な物件も多くあるようです。

地方物件のデメリット

手を出しやすい条件の分、しっかりとデメリットがあるのも事実。

現在地方では大学閉鎖、小中学校、高校の合併が進んでいます。

そのため、将来に向けての需要が不確実と言えるでしょう。

また、大手企業の移転などによって、

未開発のまま放置されている区画も目立つようになっています。

県や市が誘致すれば次から次へと巨大資本が入ってきた時代は終わっているのです。

アパートやワンルームマンションの主要ターゲットともいうべき、

サラリーマンが減っているというのも、マイナス要因。

家賃相場がどこまで下がるのか、読みきれない・・・・

という地方の事情も鑑みなくてはいけません。

地方物件はやはり、その地域への思い入れがなければ続かないもの。

将来の安定した不労所得が目的であるのなら、

都内23区の物件のほうが安心といえそうです。

不動産業者を選定する

不動産業者を選定する

セミナーから不動産業者を探る

“セミナー”は、その不動産業者が所有する物件を

プレゼンテーションする場でもあります。

私は大手の不動産会社を選びませんでした。

「安心」が不動産業者選びのポイントなら、なぜ大手にしなかったのかって?

それはもちろん、頭金をいかに抑えて不動産を所有するための

不動産業者選びだったからに他なりません!

対象物件から不動産業者を選ぶ

資金が潤沢にあるのであれば、

選択できる物件の幅が広がり、不動産業者も選びたい放題。

でも現実的には、生活費&子供のための積み立てなど、

収入の大半は入金した途端に消えてしまう…

いわば使ってはいけないお金。

限られた予算でいかに資産運用をするか、賢い選択をしたいものです。

私の資産状況からすると…

大手不動産業者の人気ブランドは手が届かないことは明白。

でも、中古物件はどんなに利回りが良くとも

改修、改築にかかるコスト面を考えると手を出しにくいもの。

ローン完済後に再びローン生活がスタートなんて考えたくもありません!

サブリースは現在の主流

サブリース契約というのはどの不動産業者でも行われています。

従来の不動産業では年収600万円から1,000万円といった

顧客がターゲットでしたが、この不況ですから。

サブリース自体はバブル期からありましたが、

あくまで手間をかけず管理したい、というのが主目的として使われていました。

でも現在では、いかに家主の負担を抑えるかに主目的が変化しているように思えます。

>>>サブリースの利点についてはこちら

収入が大幅に増えることが難しい時代です。

いかに出費を抑え、資産化していくか考えれば…

私の選択って間違ってませんよね?

子供が手離れする頃にはすでにローンが終わり、

不労所得が安定して入ってくるのですから。

ライフプランは他人が作ってくれることはありません、積極的に行動していかないとダメ。

国任せの時代はとっくに終わっています。

もちろん、物件の状況や契約内容等によって契約が出来なかったり、

契約期間が限定されたりすることもあります。

需要トレンドを読む

需要トレンドを読む

ワンルームマンションの需要が増える?

対象物件、対象エリアに対して、どのくらいの需要があるのか。

この視点を外してのマンション投資はありえません!

地方、都内で比べれば、断然都内が有利なのは間違いないんですけど、

地方でもマンション需要は今後増えていくって思いませんか?

特に独身世帯を対象としたワンルームマンションが需要大になると踏んでいます。

それには離婚率の増加が大きく関係しているのではないでしょうか。

例えば、うちを例にとると・・・今は私の元にいる我が子。

成長して大人になれば「一人暮らしがしたい」とうちを離れるときがくるかもしれません。

そうするとどちらも単身独身者世帯となります。老人イラスト

つまり、子供の巣立ち=新規需要が2つ生まれるわけです。

さらに、私は少子化を逆の視点で見た高齢化にも需要増の要因があるって思うんです。

現在流行りの脱老人介護ホーム

「子供からの介護は嫌! 施設はもっと嫌!」

団塊世代の理想の老後はいまや、ズバリ自活にあります。

資産的に余裕がある世代だから、

ワンルームマンションの需要を押し上げることにもなりますよね。

さらに、老後は一人でのんびりした空気のなか暮らしたい。。。

となれば、地方も決して需要がないわけではない、と私は思います。

三十路は昭和、平成は四十路?

若い子たちはホントに結婚遅くなったよね~。

芸能人を見ても、三十代は当たり前、

医療の発達から四十代での出産も以前に比べたら安全になってきたようだし。

「三十路」なんて言葉はすでに昭和の遺産って言えるのかも。

私ももうちょっとモタモタしてれば・・・なんてウソウソ。

愛する我が子がいれば、不満はアリマセンからね!

結婚適齢期の変化からもワンルームマンション需要の要因が見える?

都内に勤めるサラリーマンやOLが引越しを極力抑え、

一つの場所で継続的に住み続ける傾向が強まっていることも

「安定」という視点から見ればプラス要因かも。

マイナスイメージにヒントあり

私の老後の社会保障を考えると、少子高齢化ってホント困った問題。

民主党の経済支援がどこまで効果があるのやら・・・。

親の一人として言わせて頂きますけどね、

子供手当ての給付金額いくら増やしたって独身世帯がより独身で居続けるだけの話じゃない?

単身世帯への負担増がこのまま進めば、結婚なんて夢のまた夢。

新卒がアルバイトしてる時代なんでしょ?

若い子たちが自信を持って婚活できる価値観を示して欲しいっていうか。。。

今の時代に即した新しいライフプランを提案するっていうのかな。

とにかく未来に向けて希望が持てる時代を創ってあげて欲しい。

こんな時代でなきゃ、私だってもう一人!

といきたいトコなんですけどね・・・。

女としてはともかく、不動産投資家としては

マイナス面を研究して逆に狙っていかないとダメ

平成不況後のビジネスチャンスは

マイナスイメージの中から生まれたものが、意外なほどに多いんです。

多くの人が失敗している中に飛び込んで成功を掴めるかどうかがポイント。

現在の地価は底値から反発の動きが見えた直後の状態。

不動産神話が崩壊した今だからこそ、そこにチャンスがあるって思いませんか?

供給トレンドを読む

供給トレンドを読む

都内物件は今が買い時?

都内の新築マンションは需要が安定して増加しているにも関わらず、

新築マンションの供給が一気に下落した直後だとか。

しかも、3,000万円を超える物件は都内全体で見ると

販売価格が下落傾向という不動産経済研究所のデータもどこかで目にしました。

  1. 都内物件は継続して需要が見込める
  2. 都内新築マンションは供給が減っている
  3. 都内新築マンションは価格が下落傾向

これって、価格トレンドの底値の状態そのものですよね。

あとは底値を見極めるだけ!

といっても、供給が減っているってことは、

残されたチャンスが少ないって事の裏返しでもあるんですよね。

株や為替と違って、買いたい人が全て購入できるものではない!

という点も良く考えなければいけません。

23区東エリアが狙い目!?

バブル後世代(ギリギリ?)の私ですが、マンションイラスト

全くバブルと縁がなかった訳じゃないんですよね。

当然のように両親はバブルの恩恵を受けていた訳で、

潤沢な資産力を誰もが持っていた

日本経済黄金期を子供として体験してきたことになります。

うちの子にも贅沢させてあげたいけど、

私の時代とは真逆の徹底した節制生活しか見せてない・・・(゜-゜;)

私が選んだ物件は、都内でも需要が高まっているという23区東エリア

汐留から程近い場所だから単身独身者世帯に需要大!なんだとか。

あまり都心のど真ん中に住みたくない、でも通勤時間は30分ぐらいにしたい。

そういった理由から都心に仕事場がある、

サラリーマンやOLの人からの需要がかなり見込めるとのこと。

ココなら、10年後、20年後に資産価値が半減なんてリスクも少ないのでは?

私ってば賢い賢い♪♪(笑)

>>>立地についてはこちらでも

求められるのは決断力!

不動産に限らず、投資には決断力が求められるもの。

踏みとどまって思案しているうちに、チャンスを逃しがちだった夫のようにはなりたくない!

慎重になりすぎるのも問題あるのよね~。

しっかりとした下調べのもと、計画的に進めれば不動産は怖くはない。ハズ。

といっても、業者の言いなりになって大切な資産は預けられない時代。

投資の基本である逃げ道を常に用意しておくことも大切です。

具体的には売却時を具体的にシミュレーションしておくことをお勧めします。

一昔前は、不動産って生涯保有が前提だったけど、

不況の波を越えた今では、不動産は運用するものが常識。

日常生活を圧迫する負債にする訳にはいきませんからね!

投資用ワンルームマンション購入までのステップ

投資用ワンルームマンション購入までのステップ

まずは想定しうる投資リスクをリストアップ

どんなに前向きに検討している優良物件であっても、不動産にリスクはつきもの。
そこを見事クリアにしてようやく、不動産を検討しうる基盤が自分の中で築けるのだと思います。

また、100%失敗がない投資があるなら、誰も苦労しないですしね。
そこで、考えられるリスクを自分なりに箇条書きにリストアップしてみました。

【私が考えたマンション投資に対するリスク】

  • 地価変動リスク・・・
    市街地土地価格は現在底値とも言われてますが、二番底への懸念も。
  • 金利変動リスク・・・
    超低金利時代が続いているため10年後、20年後が逆に不安という声も。
  • 未納、滞納リスク・・・
    入居者の資金状況に依存する部分なので一番対策が取りづらい。
  • 退去時トラブル・・・
    家主の持ち出しが怖いところ。返済プラン見直しの原因にも。

こんなにリスクがあるのに、なぜ投資を?
と・・・お思いになるかも知れません。

でも、もし毎月持ち出しの無いローン実質0円が可能だとしたら?

これだけで、多くの不安が一気に解消されてしまうのですが、
さらに上記全ての不安を一掃できるとしたらいかがでしょう。

それを可能にしてくれそうなのが、サブリースシステム

>>>サブリースシステムについて詳しくはこちら

これは、教えていただいた解決方法です。
この話を聞いたとき、『そんな方法があるのね!』と目からウロコが落ちたような気持ちでした。

ここまで読めば、子持ちの私がマンション投資に踏み切ったことに
共感してくれるハズ・・・・・・ですよね?
 

自分にプラスになる場所選び

あらゆるリスクに対する自分なりの身構えができたら、
次は購入する場所をどこにするか考えなければいけません。

実は、私が勤める商社は国内外問わず支社がたくさんあるため、
転勤に対して身構えておかなければならない事情も抱えています。

そのため、自分たちが住む家に関しては流動的でなければいけません。
転勤のたびに子供が友達と離れちゃうのが可哀想なんですけど。

私の都合で転々としてしまってるのですから、
子供のためになんとか
「永住できる場所を確保してあげたい」とも思っています。

どんな状況になっていても住む場所だけは困らせたくないですからね。
子供の将来も含めて考えても、物権を所有するならやっぱり都内が一番

資産状況からいっても、長期ローンは確実。
物件価値の下落幅を調べてみて価格は高めでも都内がお得って気が付いたのです。
もちろん子供が住みたがる物件であることも考慮しなくちゃいけません。
 

月にかかる収支の流れをつかむ

マンション投資をする際、
まず第一に毎月の収支をシミュレーションすることが大切です。
短い期間での投資ではないので、
お金が毎月どう動くかを把握しなければいけないのは当然のことですね。

そこで極力、不安定要素を取り除く作業が発生します。
私の場合は、複数の不動産パンフレットを手元に揃え、各社の条件を比較。

>>>私が独自に各社比較した表はこちら

同じサブリース契約であっても、
不動産業者によって、苦情処理や原状回復工事など
細かな点において差があるものなのです。

もちろん、私が選んだ不動産会社なら大丈夫!
修繕工事などによる不定期な修繕工事に関しても、月々の積立でしっかり管理してくれるから、突然の出費がないことは子持ちの私にとって、大変魅力的!!
生活費を圧迫することなく、不動産所有を目指せるわけです。

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