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地盤・建物の保証は万全か?

地盤・建物の保証は万全か?

信頼できる業者選びのポイントとして、地盤や建物の保証がしっかりなされている業者を選ぶ事が大切だと説明しています。

地震によるリスクを考える

投資マンションで考えなければならないことは、建物倒壊によるリスク。

阪神大震災や東日本大震災などを見ても、投資マンションを経営される方、あるいは購入を考えている方は地震に対する不安があるでしょう。

確かに、これらの地震では建物が倒壊し被害も甚大でした。しかし、木造や古い建物に比べ、鉄筋コンクリートのマンションにおいては、その被害が少なかったと言います。

ちがいは何なのか?

それは、新耐震基準の建物であったかどうか。つまり被害があった建物というのは、新耐震基準以前の古いものだったということです。

新耐震基準のマンションのワンルームマンションや、耐震を意識して作られた戸建て、注文住宅などは、柱や梁(はり)の数量が多く使用されている場合もあるので、地震には特に強いと言われています。

このようなことから、マンション投資において地震によるリスクをお考えの方は、耐震性を意識して選択するのが良いかもしれませんね。

ただ、ファミリータイプのマンションの中にも、耐震性に優れた建築方法で建てられているものがあります。

また、現在の建物はマグニチュード9.0でも耐えられる設計になっておりますから、そこまで神経質にならなくても良いと思います。

それでも不安でしたら、地盤や建物の保証がしっかりしている業者を選ぶのが良いですね。保証がしっかりしていれば、それだけリスクに対する不安も和らぐでしょう。

私がオススメする保証のしっかりした業者を紹介しますので、ぜひ参考にして下さい。

>>ワンルームマンション投資に失敗しないための秘訣とは!?

地盤や建物の保証がしっかりしているオススメの業者

マンション投資において重要な、地盤や建物の保証。それらがしっかりしているといことで、今回紹介したいのがシノケンハーモニーです。

シノケンハーモニーでは、建物全てに「住宅瑕疵担保責任保険」を適用しています。(もちろん、最近では業者の意識レベルの向上もありますから、他の業者や、大手不動産系会社なども適用しているところが多くあります)

この「住宅瑕疵担保責任保険」とは、住宅に瑕疵(かし)があった場合-たとえば構造上主要な部分である、建物の柱や梁、雨水の侵入を防止する屋根の部分など-物件引渡しの10年間は保証されるというものです。

それに加えて、各部位の保証をしてくれるのもシノケンハーモニーの魅力。

その中でも、特に地盤については、建設を始める前の徹底調査と地盤対策の二重対策を行っており、なおかつ引き渡し後の10年間、保証がついています。

また、シノケンハーモニーでは取り扱っているすべての建物に「住宅瑕疵担保責任保険」と「地盤保証」を取り付けるため、国土交通大臣指定の瑕疵担保責任保険法人や確認検定期間などのチェックや自主検査など、合計7回にも及ぶ検査をしています。

メリット3、資産形成

メリット3、資産形成

ローリスク、ハイリターンは甘い罠!?

私は物件所有を調べるにあたり、

不動産に失敗した人の経験談をネットで調べてみました。

すると、意外なほどに美味しい話に乗ってしまう人が多いことに気が付いたのです。

私はリスクのないところに、利益はないと思っています。

利幅が上がるほど、単価が上がるほどそのリスクは高まるのは当然の話。

いかに、そのリスクと対峙して、対策を取って勝ちに行くのかがポイントです。

安易に儲かる話が転がっているほど、現在は甘くありません!

地道にコツコツ、不動産投資であっても確実な道は必ずあります。

最初から不労所得だけで、贅沢できてしまうほどに収益が上がるのであれば、

誰も苦労などしていないで済むのですから。。。

私が選んだ確実な道

「確実な道」・・・

それは、副業としての不動産投資に他なりません。

転売目的の売買で成り上がるストーリーを求めるのは破滅の道。

私が契約した不動産業者のサブリース物件は

利回りという点においては、高利回りを語る中古物件にも収支プランは劣っていました。

毎月の収入で生活できるほどの入金はありません。

でもそれでいいのです!

私が求めているのは現在の保障ではなく、将来得られる永続的な保障なのですから。

この生活を続けていくだけで、

何の財産も親から期待できない私でも、子供に託すものが生み出せる。

このことだけでも十分魅力的だとは思いませんか?

ローン生活が私を変えた

これだけのローンを抱えることに不安がなかった訳ではありません。

でも、実際にローン生活が始まってみると、

面白いぐらい節約意識が芽生えてくるものなんです。

実際に予測していた生活プランよりも、数万円毎月余っているほど。食事イラスト

もちろん、まだ子供は小学生なので、

全く何もせずに節約一辺倒という訳にいかないのが現実。

でも、今まで安易に購入していたものを、

新品から中古に変えたり、子供の友達から貰い受けたり・・・

意外とやってみると節約できちゃうものなんですよね。

食事に関しても意識は大きく変化しました。

うちの子との合言葉は、『高いものが旨いとは限らない!』これに尽きます!

価格と美味しさのコストパフォーマンスを考えながら、

食事を用意するのも楽しいものです。

メリット1、生命保険効果

メリット1、万が一の為

生命保険にプラスα
((当たり前ですが、不動産はリスクがありものなので、保険の代わりになる、ということはあり得ません))

「不動産は生保の代わりになる」ということはあり得ません。

このテーマについてお話するのは、自分に万が一のことが起こった際の対応となるので、

少しテンションが下がります・・・(苦笑)

が、大事なポイントになってくるので話さないわけにはいきませんね。

家族への保障という意味では、

生命保険の代わりにはならないものの、大きな地震等が来る、

古くなって借り手が全くいなくなる、

というようなことが無いと仮定すれば(実際はこのリスクは大きいですが)、

家族への保障、ということにもつながる可能性は少しだけあるかもしれません。

家アイコン~うちの場合~あくまで一例です。保証するものではありません。

団体信用生命保険に加入

もし、私が亡くなったら・・・・

保険により完済済み物件が子供の手に渡る

(この資産は売却が可能)

毎月の家賃収入が永続的に振り込まれる

(管理費などは引かれます)

いかがですか?

もちろん月々に必要な費用や、万が一の備えとしての役割が異なるため、

生命保険とは単純に比較することはできないかもしれません。

でも、不動産所有できる経済状況であるならば、

死亡した場合に子供に渡す保障としての不動産所有は有効と言えます。

就職、結婚・・・子供の将来

私のようなシングルマザーにとって、考えない日がないくらい

重要なテーマ“子供の将来”

ちゃんと進学させてあげられるのか、就職できるのか・・・。

ニュースを見ても、子供にとってプラスに働く希望要因は少なく、不安が募るばかり。

親としてしてあげられる事は何でも!とは思いながらも、

お金には限界があるもの。

今後ボーナスだって計算できる収入じゃありませんからね。

限られた月々の収入の中で出来ることを考えると、

少ない出費で、将来に備えることができる

サブリースシステムを利用した不動産はとても魅力的。

少なくとも、子供が結婚する頃には、子供に世話をかけることなく、

老後に向けて準備が出来る状態になっていないとね。

狙い目は2,000万から3,000万円台

生命保険の代わりとしての不動産所有であるならば、

最低でも2,000万から3,000万円クラスであるのが理想ですよね。

ズバリ、現在のワンルームマンションタイプがこの価格帯に一致しているんです。

もちろん、都内。

しかも、お洒落な外観のデザイナーズマンションなんですから、

私がお勧めしているのも納得でしょ?

一昔前の相場からしたら、

1,000万円ぐらいは価格水準が下がっている印象ですよね。

さらに、新築物件となれば、

現在の厳しい耐震設計、品質保証をクリアしているという点にも

注目しない訳にはいきません!

できる限り、最新の耐震技術で万が一に備えるのが賢い物件選びと思いませんか?

リスク3、物件価値下落

リスク3、物件価値下落

価格が下がる要因とは

何のために不動産を購入するのかによって、このリスクは変化してしまいます。

たとえば・・・

「海の見える場所に物件を持ちたい」のような

ロマンある資産購入であれば、物件価値の変動などはどうでもいい事。

でも私のように、『老後の年金として家賃収入を受け取りたい』

という場合においては、大変重要な要素となってきます。

  • 地価の下落・・・

    リーマンショックなど金融不安によって大きく影響。現在は底値とも言われている。

  • 周辺地域の環境の変化・・・

    大企業、大学などの撤退によって、人口の大幅流出による下落。

  • 物件の老朽化・・・

    改修、改築計画が未熟な場合に起こってくる老朽化による下落。

  • 居住者トラブル・・・

    風俗営業店や暴力団事務所といった入居者がいることからくる下落。

物件価値の下落の原因は、

個人で対策できる範囲に限界があることは事実でしょう。

不動産業者や管理会社を調べておくことは当然ですが、

大切なのは、周辺地域の様子を把握しておくこと。

特に、居住者トラブルに関しては、

調べてすぐ分かる類のものではありません。

不動産コンサルタントなどプロの意見を聞きながら、

危険性の高い地域を避けるというのが重要です。

全ての状況が都内を示す

ここまでお伝えしたように、

都内の物件の魅力は、どのデータから見ても安定している点にあります

もちろん、空室のリスクが少ないというのが一番の魅力

いくらサブリース物件で空室保障があるからといって、

入居者が入らないことは家賃設定が下がる前兆にもなりますから、

家主としては心配になりますよね。

長いローン生活を終えれば、晴れて年金代わりの家賃収入が待っています。

その頃に空室状態が続いてしまっている部屋と、

継続して借主がいる部屋とでは屋内の劣化具合が異なってくるものです。

人が住んでいれば、

水周りの劣化や金属部のサビといった劣化スピードが比較的抑えられるもの。

30年後に誰も住み着かないような状態では、負の資産でしかありません。

どんな選択をするべきか

資産運用は何も不動産のみではありません。

しかし、リーマンショック以降、

金融商品には未だ不安引きずっているのが現状。

不動産も100%安全という訳ではない・・・。

となると、何もしないで将来に向けてタンス預金をするべきなのか・・・。

私も不動産所有に踏み切るまでに、いろいろな可能性を考えてみました。

その結果、現金もしくは金融商品で資産を保有しておくよりも、

形のある不動産として所有、運用していたほうが断然得ということに気が付いたのです。

30年前の1万円と、現在の1万円では価値が大きく異なります。

手元にある紙幣であれ、価値が変化してしまうのが30年という時間の怖さでもあります。

それに対し、ローンが終わってしまえば、

永続的に家賃収入を生み出してくれる不動産資産は一番魅力的ともいえます。

リスク1、空き室

リスク1、空き室

自分が住みたい部屋を想像する

不動産投資である以上、収入源となるのは当然「家賃」となります。

家賃収入はそのままローン返済に充てることになりますから、

入居者が集まるかどうかは、一番注意しなければいけない点。

資産化するためには、かなりの長い時間が必要なのは言うまでもありません。台所イラスト

安定して住んでもらうためにも

自分が住みたいと思う場所であるかどうか』は

判断する基準としては最適でしょう。

もちろん、サブリース契約をした私は

空室に関するこれらの不安はゼロ!

100%空室保障があるから、月々の収入も安定しているんです!

もし自ら借主を探すとしたら・・・

もし地元不動産にお願いしたら・・・

もしかしたら、不動産投資はしていなかったかもしれません。

地元不動産屋で調べる

もし、空室保障がない不動産業者を選ぶのであれば、

対象物件の周辺にある不動産屋に出向き、

アパートマンションの空室具合をチェックしてみる必要があります。

物件価値が下がらなくとも、家賃相場が下落してしまっては

月々の支払いが滞ることにも繋がります。

10年後、20年後をいかに予測できるかは大変難しいもの。

100%正確な予測など誰も出来ないはずです。

だからこそ、現状で不安がある物件はNGなのです。

特に、中古物件においては、転売を見越した悪徳不動産業者もいるようです。

物件価格や高利回りといった、広告的な文言に惑わされることなく、

自分の目で判断するようにしましょうね。

デザイナーズマンションは人気!

自分が住みたいと思えるかどうか。

簡単なように見えて、不動産投資は間取り表と細かい数字が並んだ資料ばかりで、

こういった視点が意外と見過ごしがちなもの。

当然、借主に住んでもらうのですから、人を招きたくなるような物件を選びたいですよね!

近年のハヤリは概観がお洒落なデザイナーズマンション。

防犯設備が整っている物件なら、

独身女性といった顧客層の幅も広がるから

家賃相場が下がるといったリスクを考える上でも有利なのかも!?

もちろん、チェックするなら外観だけじゃダメ!

公共部分の管理状態を見れば、心地よく住める物件かどうかは一目瞭然。

外観だけ整っていても、この不況下では通用しませんものね。

大切な資産を託せる不動産業者、管理会社かどうかも調べておきましょう。

需要トレンドを読む

需要トレンドを読む

ワンルームマンションの需要が増える?

対象物件、対象エリアに対して、どのくらいの需要があるのか。

この視点を外してのマンション投資はありえません!

地方、都内で比べれば、断然都内が有利なのは間違いないんですけど、

地方でもマンション需要は今後増えていくって思いませんか?

特に独身世帯を対象としたワンルームマンションが需要大になると踏んでいます。

それには離婚率の増加が大きく関係しているのではないでしょうか。

例えば、うちを例にとると・・・今は私の元にいる我が子。

成長して大人になれば「一人暮らしがしたい」とうちを離れるときがくるかもしれません。

そうするとどちらも単身独身者世帯となります。老人イラスト

つまり、子供の巣立ち=新規需要が2つ生まれるわけです。

さらに、私は少子化を逆の視点で見た高齢化にも需要増の要因があるって思うんです。

現在流行りの脱老人介護ホーム

「子供からの介護は嫌! 施設はもっと嫌!」

団塊世代の理想の老後はいまや、ズバリ自活にあります。

資産的に余裕がある世代だから、

ワンルームマンションの需要を押し上げることにもなりますよね。

さらに、老後は一人でのんびりした空気のなか暮らしたい。。。

となれば、地方も決して需要がないわけではない、と私は思います。

三十路は昭和、平成は四十路?

若い子たちはホントに結婚遅くなったよね~。

芸能人を見ても、三十代は当たり前、

医療の発達から四十代での出産も以前に比べたら安全になってきたようだし。

「三十路」なんて言葉はすでに昭和の遺産って言えるのかも。

私ももうちょっとモタモタしてれば・・・なんてウソウソ。

愛する我が子がいれば、不満はアリマセンからね!

結婚適齢期の変化からもワンルームマンション需要の要因が見える?

都内に勤めるサラリーマンやOLが引越しを極力抑え、

一つの場所で継続的に住み続ける傾向が強まっていることも

「安定」という視点から見ればプラス要因かも。

マイナスイメージにヒントあり

私の老後の社会保障を考えると、少子高齢化ってホント困った問題。

民主党の経済支援がどこまで効果があるのやら・・・。

親の一人として言わせて頂きますけどね、

子供手当ての給付金額いくら増やしたって独身世帯がより独身で居続けるだけの話じゃない?

単身世帯への負担増がこのまま進めば、結婚なんて夢のまた夢。

新卒がアルバイトしてる時代なんでしょ?

若い子たちが自信を持って婚活できる価値観を示して欲しいっていうか。。。

今の時代に即した新しいライフプランを提案するっていうのかな。

とにかく未来に向けて希望が持てる時代を創ってあげて欲しい。

こんな時代でなきゃ、私だってもう一人!

といきたいトコなんですけどね・・・。

女としてはともかく、不動産投資家としては

マイナス面を研究して逆に狙っていかないとダメ

平成不況後のビジネスチャンスは

マイナスイメージの中から生まれたものが、意外なほどに多いんです。

多くの人が失敗している中に飛び込んで成功を掴めるかどうかがポイント。

現在の地価は底値から反発の動きが見えた直後の状態。

不動産神話が崩壊した今だからこそ、そこにチャンスがあるって思いませんか?

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