『地盤』に関連した記事一覧

地盤・建物の保証は万全か?

地盤・建物の保証は万全か?

信頼できる業者選びのポイントとして、地盤や建物の保証がしっかりなされている業者を選ぶ事が大切だと説明しています。

地震によるリスクを考える

投資マンションで考えなければならないことは、建物倒壊によるリスク。

阪神大震災や東日本大震災などを見ても、投資マンションを経営される方、あるいは購入を考えている方は地震に対する不安があるでしょう。

確かに、これらの地震では建物が倒壊し被害も甚大でした。しかし、木造や古い建物に比べ、鉄筋コンクリートのマンションにおいては、その被害が少なかったと言います。

ちがいは何なのか?

それは、新耐震基準の建物であったかどうか。つまり被害があった建物というのは、新耐震基準以前の古いものだったということです。

新耐震基準のマンションのワンルームマンションや、耐震を意識して作られた戸建て、注文住宅などは、柱や梁(はり)の数量が多く使用されている場合もあるので、地震には特に強いと言われています。

このようなことから、マンション投資において地震によるリスクをお考えの方は、耐震性を意識して選択するのが良いかもしれませんね。

ただ、ファミリータイプのマンションの中にも、耐震性に優れた建築方法で建てられているものがあります。

また、現在の建物はマグニチュード9.0でも耐えられる設計になっておりますから、そこまで神経質にならなくても良いと思います。

それでも不安でしたら、地盤や建物の保証がしっかりしている業者を選ぶのが良いですね。保証がしっかりしていれば、それだけリスクに対する不安も和らぐでしょう。

私がオススメする保証のしっかりした業者を紹介しますので、ぜひ参考にして下さい。

>>ワンルームマンション投資に失敗しないための秘訣とは!?

地盤や建物の保証がしっかりしているオススメの業者

マンション投資において重要な、地盤や建物の保証。それらがしっかりしているといことで、今回紹介したいのがシノケンハーモニーです。

シノケンハーモニーでは、建物全てに「住宅瑕疵担保責任保険」を適用しています。(もちろん、最近では業者の意識レベルの向上もありますから、他の業者や、大手不動産系会社なども適用しているところが多くあります)

この「住宅瑕疵担保責任保険」とは、住宅に瑕疵(かし)があった場合-たとえば構造上主要な部分である、建物の柱や梁、雨水の侵入を防止する屋根の部分など-物件引渡しの10年間は保証されるというものです。

それに加えて、各部位の保証をしてくれるのもシノケンハーモニーの魅力。

その中でも、特に地盤については、建設を始める前の徹底調査と地盤対策の二重対策を行っており、なおかつ引き渡し後の10年間、保証がついています。

また、シノケンハーモニーでは取り扱っているすべての建物に「住宅瑕疵担保責任保険」と「地盤保証」を取り付けるため、国土交通大臣指定の瑕疵担保責任保険法人や確認検定期間などのチェックや自主検査など、合計7回にも及ぶ検査をしています。

サポートが万全であるか?

サポートが万全であるか?

税金に対する相談も

不動産所有で初めてかかってくる税金も少なくありません。

そのため、初めての投資ともなれば、

収支に対してどのくらいの税金が掛かってくるのか、

また、節税対策がどこまで可能なのかが具体的に分からず、

損をしてしまうケースもあるようです。

節税は『脱税』とは異なります。

申請することで、受けられる還付金は受け取る権利があるのです。

こういった税知識は専門書を買って勉強しておくのが一般的ですが、

担当営業さんに指南してもらうことも可能なんです。

事前にしっかりとした節税効果を計算して、

無駄な負担が差し引かれた状態で運用シミュレーションされるから、

ローン地獄に陥る心配もありませんよ。

>>>税金に関する情報はこちらのページで紹介しています

相続税対策にも

物件を相続すれば、相続税がかかります。

しかし、この評価額の算出方法は2通り。

どちらの評価を使うのかは、物件の立地条件により異なりますので注意してください。

基本的に、建設費にかかった費用よりも評価額は安くなります。

このことから、現金による相続よりも、

土地建物の形での相続の方が、相続税を抑えられることに。

せっかく築いた資産です。できる限り子供に受け渡したいですよね。

  • 相続税評価額(路線価格)

    評価される土地に接する道路につけられた価格(毎年7~8月に公表)。

    しかし、全ての物件に適用される訳ではありません。

    路線価格が定められていない場合においては、固定資産税評価額を元に相続税、贈与税が算出されます。

  • 固定資産税評価額

    地方税法にもとづく土地、建物に対する評価額。

    これは市町村長(都区部は知事)が定め固定資産税の課税額を決める標準値となります。

    一般的に公示価格の70%程度に調整されており、3年に一度見直しがあります。

    この価格は調べる事が可能、価格に対し異議申し立ても可能です。

面倒なことは業者におまかせ!

リース形態で物件を所有する最大のメリットは、手間が掛からないことにあります。

私は会社勤めのうえに、シングルマザーでもあります。

帰宅後の食事に加えて、面倒な書類など見る余力などありません!

もちろん、休日が副業に費やされる生活など、

結局は投資が子供への負担となってしまうだけですからね。

手放しでいい!というのはお金に替えがたい贅沢ですよね。

私がやらなきゃいけないのは今まで通り、会社生活と子供の世話ってわけ。

これ以上の負担は現実的ではありませんからね。

【主な賃貸管理業務】

  • 入居者募集
  • 契約代行
  • 家賃管理
  • 更新手続き
  • 敷金精算
  • 明細書作成送付
  • 入居者審査
  • 契約金振込
  • 苦情処理
  • 解約手続き
  • 現状回復工事

こんなにやってくれるんです。

あぁ。楽できるってスバラシイ(笑)

押し売りしないか?

押し売りしないか?

営業電話に注意!

不動産業者といえば、思い浮かぶのが電話での勧誘勧誘で困るイラスト

会社の規模に関わらず、勧誘電話が掛かってきます。

生活費にさえ困窮する世帯が増えているなか、

不動産という大きな買い物をする顧客を探すのも必死という訳です。

なかでも注意しなければならないのが

高利回りをうたった中古物件に関する電話での勧誘。

買い手が見つからない不動産は業者にとって、

いわば在庫を抱えた状態

いかに手離れさせるか、営業トークに掛かってきているのです。

そこで、電話に出た人に興味を持ってもらうために

極端な利回りを提案するケースが目立っているとのこと。

もちろん、そんなに旨い話が転がっている訳がありません。

そもそも、夢のような利回りがあるのであれば、売却に困る必然性などないのですから。

堅実な運用とは

高利をうたう業者に注意と言いましたが、これはあくまで一般庶民での話。

利益幅の大きい物件はあります。

しかし、取引経験のない一般庶民にそんな話が入り込むことはなく、

運用できる資産がある訳でもありません。

少ない資産で不動産運用に携わるのであれば、

リスクをいかに抑えられるかを一番のポイントにしなくてはなりません。

富裕層であれば、多少ならずともリスクを抱えた投資が可能ですが、

そんなことをマネしていては、いつ宿無しになってしまうか分かりませんよね。

大切な子供との生活を守りながら、

老後の家賃収入を狙うにはサブリース契約が最適!

ローンは家賃収入で相殺されるのですから、いますぐ始めるのが得ってもんでしょ。

>>>サブリースについてはこちらで詳しく説明しています

 

生活と投資を切り離す

家を購入するとなると、生活費を極端に切り詰めるイメージがありますが、

果たしてそんな生活が何十年も続けられるのでしょうか?

子供に負担を掛けないための老後プランにも関わらず、

それでは永続的に子供に負担を強いることになってしまいます。

そのやり方で通用しないのは、

平成不況で物件を手放した人が急増したことからも明らか。

団塊の世代が不動産を失敗した理由はそこにあります。

老後に向けて備えたマイホームは雇用状況の変化や、

年金システムの改悪によって所有し続けることが困難になっています。

手放す頃には半値で売れれば御の字。

それでは、一体なんのために生活を切り詰めてきたのかさえ分からないでしょう。

不動産はいつかは売却する資産程度に捉え、

生活を圧迫させない余裕のある資金で運用するのが、現在の常識。

それを可能にできるリース形態があるのですから、活用しない手はありませんよ。

信頼できる会社であるか?

信頼できる会社であるか?

上場企業のうち、良いのはやはり一部上場企業

首都圏でマンション経営している業者の数は60社程度と言われています。

そのなかでも上場している業者はほんの数社

もちろん、上場していれば間違いない安心を得られる訳ではありませんが、

一つの指針にはなりますね。

私の選んだ不動産業者のグループは、ジャスダック上場をしています。

本当は、大手の三井不動産系や住友不動産系の会社の方が

親会社が一部上場ですので良いとは思います。

求めているのは夢のような錬金術ではなく、

理に適った投資でなければなりません。

これから、どのようにして、

地価の高い都内で不動産物件を展開しているかを紹介していきます。

安価を実現させた総合力

上記の紹介した三井不動産系や住友不動産系の大手不動産会社は

同グループ内で企画・施行・販売等まで賄っているので

コストダウンを図れているところも多くあります。

だからこそ、価格以上の価値ある物件を作り出すことが可能なのです。

私のような子持ちシングルマザーでも

不動産所有を可能にできる理由はココにあるんです。

鉛筆アイコンざっと私が選んだ不動産業者のメリットを書き出してみました。

  • 企画から販売、管理までグループで運用しているから安心も保証も万全。
  • 過度な広告費をかけない分、低価格、高品質の物件を実現。
  • どの物件もデザイナーズマンション。

    お洒落な外観、使い勝手の良さで空室の不安も軽。

  • 施工から関わっているため、修繕計画ももちろん万全。
  • 万が一の建築工事の不備があったとしても、住宅瑕疵担保責任保険があるから安心。

都内においては同価格でも、中古の物件があるなか

2,000万から3,000万円台のマンションを実現できる理由が

少しは見えてきていただけたなら、このサイトをつくった甲斐があるもんです♪

住宅瑕疵担保責任保険について

この保険は、建物完成後の住宅の基本構造部分について

欠陥があった場合、被害をフォローする保証のことを言います。

これは販売事業者側(建設業者や宅建業者)と

住宅瑕疵担保責任保険法人との間で保険契約を終結するもの。

これは販売側に加入が義務付けられています。

なので、信頼できる会社かどうかの見極めの大きな指標にはなりませんが、

知っておいて損はありません。

この保険についても、不動産が倒産した万が一の助けになるので、

きちんと担当の営業の人に解説してもらうといいと思います。

売主等が倒産していて補修が行えない場合に

発注者や買主が補修などにかかる費用(保険金)を直接請求することができるのですから。

保有している新築マンションは、住宅瑕疵保証責任保険加入しているので安心ですよ!

空き室保証は万全か?

空き室保証は万全か?

空室保証だから安心運用

窓イラスト
私がオススメする、不動産業者のサブリース契約の特徴は

オーナーの手間が一切かからない事。

それでいて将来、物件所有が可能になるのです。

といっても、一般的な管理委託会社に比べると、

毎月掛かる手数料は5%ほど多くなります。

通常なら、リフォーム代はオーナーの負担になるところですが、

手数料に含まれているため、入居者が入れ替わるたびに

支払う必要もなくなります。

さらに、最大のメリット空室補填も保証!

空室状態に例えなっても、賃料がコンスタントに入ってくるんです。

安定した資産運用のためには、空室保証は必須条件です!

ほかにも↓こんなに多くのサービスが付随されています。

  • 家賃保証:空室でも支払われます
  • 原状回復:所有者への請求はなし
  • 苦情処理:入居者とのやり取りは全て不動産業者が担当

これなら、入居者の家賃滞納や夜逃げの心配もありません。

一般よりも高めに設定されている手数料をどのように考えるかは人によりますが、

手数料分のもとは十分にとれていると私は判断しています。

不動産業者に委託する理由

不動産物件があるなら、不動産業者に任せなくとも家賃収入を得ることは可能です。

家賃や敷金礼金など、ストレートに受け取れるため、利幅は相当なものになります。

しかし、利益が生まれる分、オーナーに掛かる負担も相当なものに。

副業としての不動産投資という訳にはいかなくなるのです。

【オーナー自ら賃貸を行う場合】

  • 入居者募集費用の負担
  • 退去時リフォーム費用の負担
  • 維持管理費用の負担
  • 家賃滞納トラブル対応
  • 住民トラブル対応

これらの手間を昼間仕事をしながら行うのは現実的ではありませんよね?

当然、『管理受託会社に任せる』か、

もしくは『サブリース契約で賢く運用するか』の選択となります。

私が選んだのはサブリース契約

お任せする分、利益幅は減ってしまいますが、

物件を所有する目的は、老後のための不動産収入なのです。

日常生活のためのお金ではないのですから、これで十分。

不動産を所有するメリット

これは副業としてどの程度の収入を見込むのかによって、大きく異なってくると思います。

私の場合は、子供がいる生活ということもあり

毎月の収支が計算できない投資なんて手を出す訳にはいきません。

さらに、一番の目的は、

『子供に老後の負担を掛けないためのライフプラン』にあります。

トラブルなく、日常の生活を圧迫することもなく不動産を所有し、

将来安定した家賃収入が手に入るならそれでいいのです。

これからの時代「老後の安心」を手にすることは受身のままでは困難です。

より積極的に老後の生活を造り上げていく意識が求められる時代なんですよ。

信頼できる業者選びのポイント

信頼できる業者選びのポイント

オーナーのリスクを考える

人生最大の買い物である不動産。不動産に行くイラスト

誰もが最初は右も左も分からないものです。

一体どのようにして勉強すれば効率がいいのか?

私の経験上、不動産資料の読み解くポイントは

リスクをいかに回避するか・・・・・・です。

利益ばかりを見比べた、不動産業者選びは悪徳不動産と出会うリスクが増加します

利益ではなく損失に着目し、

その対策を具体的に講じている業者をパートナーにすれば間違いないでしょう。

失敗は致命傷?

不動産は数ある投資のなかでも、格段に価格が高いため、

【失敗した時に備えた物件選び】をすることが大切。

このように書くと、あたかも失敗を前提にしているように思われるかもしれません。が、それでいいのです。

「不動産投資」というように、あくまで投資は投資。損益を被る可能性は常にあると思っていいでしょう。

株や為替と同様に、手放した際に損益とならない利益幅を確保することが大切。

万が一の場合でも、損益が出ていなければ大きなダメージとはなりません。

そのためにも、立地や需要などを考慮された都内ワンルームマンションは、投資対象として秀逸といえます。

◆業者が言わないリスク!リスクいっぱい?

物件や業者の選定で、回避できるリスクがたくさんあります。

きちんと情報収集して、正しい物件&業者を選びましょう。

不動産投資にありがちなリスクと回避方法

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

不動産投資物件選びは、利回りの高さだけに飛びついては危険も!業者が言わないリスクも・・・

◆利回り15%以上の高利回り物件」?これって?本当?

本当に?安定して賃借人を獲得できる物件かどうか?

借りる人がいなければ、転がして転売益で儲ける業者以外、そもそも収益が得られません。

一旦空室になるとなかなか埋まらない物件も散見されるので要注意です。

◆中古物件は利回りも高い? 架空の利回りも・・・?

中古物件は、修繕積み立ての計画が無い物件で、将来の修繕費負担に悩まされるようになるケースも続出しています。

地方の中古アパートを利回り15%で購入したが、築20年の木造だったため、まもなく設備の交換が必要になり、数百万円の出費を強いられてしまった事も。

修繕費で軽く儲けも飛んでしまいます。

空室が出たり、家賃が下がったりすると、返済計画に影響を及ぼすため、綿密なシミュレーションは欠かせないのですが・・現実は・・・。

◆高利回り物件よりもリスクを回避しやすい物件選びとは!

不動産投資で成功したという書籍やセミナー情報で、利回り15%、20%という物件を見つけて冷静さを欠いて購入に走る方も・・・・・

あるいは多少利回りが低くても、賃貸需要が旺盛で空室リスクや家賃下落リスクのほとんどない人気エリアの高品質な物件を選ぶという方も・

プロの不動産ファンドは首都圏中心部の賃貸マンションに的を絞っているのはなぜでしょうか・・・一見利回りが高く見える地方でなく・・首都圏?

◆悪徳業者に注意!単純なもうけ話にうっかり乗ってはダメ!?

注意!・・・中古投資物件を処理する悪徳ノウハウを持ってすれば、不人気物件でも、販売時期に一時期的に満室にしたり、家賃を高めに設定したりすることも可能です。

・・高利回りで売ってしまえばそれまで?・・売り逃げ?・・長期の空室保証はしないとのこと・・・危険です。

たとえば、それまで空室だった物件を募集するときに、『礼金敷金なし。審査ゆるゆる。スタート3ヶ月間フリーレント(無料)(実質値引きだが賃料は高く設定されているので利回りは良く見える)。』・→などなど、相場より高い家賃でも一時的には契約できるのです。※あくまでも悪徳の場合です。みんなそうとは限りません。ただ、注意は必要です。

ですから、長期の空室保証をしてくれる業者かどうかも注意深く検証ください。

なぜなら、そういう業者に限って『保証なんて必要ありません。この物件なら大丈夫です。保証手数料がもったいないですよ。』と言います。が、ほんとに大丈夫なら、その分の手数料サービスで保証すればいいわけです。

あるセミナーでその気になって、ファミリータイプの中古物件を騙されて購入してしまって大やけど・・・話が違う!あとの祭りですから・・・・・・。出口が見当たりません!なんということでしょうか。リフォーム費用が大きくて、入退去の度に出費が赤字になります・・・

長期の空室保証をしてくれる業者はダメと言われたが、こんなことなら・・空室期間が長すぎて耐えられません・・
⇒こんな方々にもたくさん出会いました。

上記のような失敗事例や、その他にも多くのリスクがありますが、対策もできます。

コンテンツ一覧

空き室保証は万全か?
賃貸形式か管理会社のリース契約か、どっちがお得?
信頼できる会社であるか?
大切な資産を託すなら企業のブランド力も大切な要素。
押し売りしないか?
いいパートナーとしての不動産業者を考えて見ました。
サポートが万全であるか?
賃貸を管理するのは大変な手間と時間を労するもの。
地盤・建物の保証は万全か?
地震リスクを考えた際、地盤や建物の保証がしっかりしているところを選ぶことも大切。

Copyright (C) ワンルームマンション投資 All Rights Reserved.