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地盤・建物の保証は万全か?

地盤・建物の保証は万全か?

信頼できる業者選びのポイントとして、地盤や建物の保証がしっかりなされている業者を選ぶ事が大切だと説明しています。

地震によるリスクを考える

投資マンションで考えなければならないことは、建物倒壊によるリスク。

阪神大震災や東日本大震災などを見ても、投資マンションを経営される方、あるいは購入を考えている方は地震に対する不安があるでしょう。

確かに、これらの地震では建物が倒壊し被害も甚大でした。しかし、木造や古い建物に比べ、鉄筋コンクリートのマンションにおいては、その被害が少なかったと言います。

ちがいは何なのか?

それは、新耐震基準の建物であったかどうか。つまり被害があった建物というのは、新耐震基準以前の古いものだったということです。

新耐震基準のマンションのワンルームマンションや、耐震を意識して作られた戸建て、注文住宅などは、柱や梁(はり)の数量が多く使用されている場合もあるので、地震には特に強いと言われています。

このようなことから、マンション投資において地震によるリスクをお考えの方は、耐震性を意識して選択するのが良いかもしれませんね。

ただ、ファミリータイプのマンションの中にも、耐震性に優れた建築方法で建てられているものがあります。

また、現在の建物はマグニチュード9.0でも耐えられる設計になっておりますから、そこまで神経質にならなくても良いと思います。

それでも不安でしたら、地盤や建物の保証がしっかりしている業者を選ぶのが良いですね。保証がしっかりしていれば、それだけリスクに対する不安も和らぐでしょう。

私がオススメする保証のしっかりした業者を紹介しますので、ぜひ参考にして下さい。

>>ワンルームマンション投資に失敗しないための秘訣とは!?

地盤や建物の保証がしっかりしているオススメの業者

マンション投資において重要な、地盤や建物の保証。それらがしっかりしているといことで、今回紹介したいのがシノケンハーモニーです。

シノケンハーモニーでは、建物全てに「住宅瑕疵担保責任保険」を適用しています。(もちろん、最近では業者の意識レベルの向上もありますから、他の業者や、大手不動産系会社なども適用しているところが多くあります)

この「住宅瑕疵担保責任保険」とは、住宅に瑕疵(かし)があった場合-たとえば構造上主要な部分である、建物の柱や梁、雨水の侵入を防止する屋根の部分など-物件引渡しの10年間は保証されるというものです。

それに加えて、各部位の保証をしてくれるのもシノケンハーモニーの魅力。

その中でも、特に地盤については、建設を始める前の徹底調査と地盤対策の二重対策を行っており、なおかつ引き渡し後の10年間、保証がついています。

また、シノケンハーモニーでは取り扱っているすべての建物に「住宅瑕疵担保責任保険」と「地盤保証」を取り付けるため、国土交通大臣指定の瑕疵担保責任保険法人や確認検定期間などのチェックや自主検査など、合計7回にも及ぶ検査をしています。

空き室保証は万全か?

空き室保証は万全か?

空室保証だから安心運用

窓イラスト
私がオススメする、不動産業者のサブリース契約の特徴は

オーナーの手間が一切かからない事。

それでいて将来、物件所有が可能になるのです。

といっても、一般的な管理委託会社に比べると、

毎月掛かる手数料は5%ほど多くなります。

通常なら、リフォーム代はオーナーの負担になるところですが、

手数料に含まれているため、入居者が入れ替わるたびに

支払う必要もなくなります。

さらに、最大のメリット空室補填も保証!

空室状態に例えなっても、賃料がコンスタントに入ってくるんです。

安定した資産運用のためには、空室保証は必須条件です!

ほかにも↓こんなに多くのサービスが付随されています。

  • 家賃保証:空室でも支払われます
  • 原状回復:所有者への請求はなし
  • 苦情処理:入居者とのやり取りは全て不動産業者が担当

これなら、入居者の家賃滞納や夜逃げの心配もありません。

一般よりも高めに設定されている手数料をどのように考えるかは人によりますが、

手数料分のもとは十分にとれていると私は判断しています。

不動産業者に委託する理由

不動産物件があるなら、不動産業者に任せなくとも家賃収入を得ることは可能です。

家賃や敷金礼金など、ストレートに受け取れるため、利幅は相当なものになります。

しかし、利益が生まれる分、オーナーに掛かる負担も相当なものに。

副業としての不動産投資という訳にはいかなくなるのです。

【オーナー自ら賃貸を行う場合】

  • 入居者募集費用の負担
  • 退去時リフォーム費用の負担
  • 維持管理費用の負担
  • 家賃滞納トラブル対応
  • 住民トラブル対応

これらの手間を昼間仕事をしながら行うのは現実的ではありませんよね?

当然、『管理受託会社に任せる』か、

もしくは『サブリース契約で賢く運用するか』の選択となります。

私が選んだのはサブリース契約

お任せする分、利益幅は減ってしまいますが、

物件を所有する目的は、老後のための不動産収入なのです。

日常生活のためのお金ではないのですから、これで十分。

不動産を所有するメリット

これは副業としてどの程度の収入を見込むのかによって、大きく異なってくると思います。

私の場合は、子供がいる生活ということもあり

毎月の収支が計算できない投資なんて手を出す訳にはいきません。

さらに、一番の目的は、

『子供に老後の負担を掛けないためのライフプラン』にあります。

トラブルなく、日常の生活を圧迫することもなく不動産を所有し、

将来安定した家賃収入が手に入るならそれでいいのです。

これからの時代「老後の安心」を手にすることは受身のままでは困難です。

より積極的に老後の生活を造り上げていく意識が求められる時代なんですよ。

リスク3、物件価値下落

リスク3、物件価値下落

価格が下がる要因とは

何のために不動産を購入するのかによって、このリスクは変化してしまいます。

たとえば・・・

「海の見える場所に物件を持ちたい」のような

ロマンある資産購入であれば、物件価値の変動などはどうでもいい事。

でも私のように、『老後の年金として家賃収入を受け取りたい』

という場合においては、大変重要な要素となってきます。

  • 地価の下落・・・

    リーマンショックなど金融不安によって大きく影響。現在は底値とも言われている。

  • 周辺地域の環境の変化・・・

    大企業、大学などの撤退によって、人口の大幅流出による下落。

  • 物件の老朽化・・・

    改修、改築計画が未熟な場合に起こってくる老朽化による下落。

  • 居住者トラブル・・・

    風俗営業店や暴力団事務所といった入居者がいることからくる下落。

物件価値の下落の原因は、

個人で対策できる範囲に限界があることは事実でしょう。

不動産業者や管理会社を調べておくことは当然ですが、

大切なのは、周辺地域の様子を把握しておくこと。

特に、居住者トラブルに関しては、

調べてすぐ分かる類のものではありません。

不動産コンサルタントなどプロの意見を聞きながら、

危険性の高い地域を避けるというのが重要です。

全ての状況が都内を示す

ここまでお伝えしたように、

都内の物件の魅力は、どのデータから見ても安定している点にあります

もちろん、空室のリスクが少ないというのが一番の魅力

いくらサブリース物件で空室保障があるからといって、

入居者が入らないことは家賃設定が下がる前兆にもなりますから、

家主としては心配になりますよね。

長いローン生活を終えれば、晴れて年金代わりの家賃収入が待っています。

その頃に空室状態が続いてしまっている部屋と、

継続して借主がいる部屋とでは屋内の劣化具合が異なってくるものです。

人が住んでいれば、

水周りの劣化や金属部のサビといった劣化スピードが比較的抑えられるもの。

30年後に誰も住み着かないような状態では、負の資産でしかありません。

どんな選択をするべきか

資産運用は何も不動産のみではありません。

しかし、リーマンショック以降、

金融商品には未だ不安引きずっているのが現状。

不動産も100%安全という訳ではない・・・。

となると、何もしないで将来に向けてタンス預金をするべきなのか・・・。

私も不動産所有に踏み切るまでに、いろいろな可能性を考えてみました。

その結果、現金もしくは金融商品で資産を保有しておくよりも、

形のある不動産として所有、運用していたほうが断然得ということに気が付いたのです。

30年前の1万円と、現在の1万円では価値が大きく異なります。

手元にある紙幣であれ、価値が変化してしまうのが30年という時間の怖さでもあります。

それに対し、ローンが終わってしまえば、

永続的に家賃収入を生み出してくれる不動産資産は一番魅力的ともいえます。

投資マンション購入後のリスクとメリット

投資マンション購入後のリスクとメリット

将来の生活を想像する

どんなに美味しい話があっても、
客観的な視点で自分の経済状況を把握することが大切。

目先の利益に流されたりしていませんか?
ライフプランの設定とは、決して他人の意思を入れ込んではいけません!厳しい状況のなか、企業は利益を上げることに必死なんですから。

大切な資産を使うのですから
「こんなことになるとは思わなかった」なんて言葉を使わないように、
しっかりと自己資産の管理、確認をしなければなりません。

まず日常生活の収支を正確に把握することから始めてみました。

生活を圧迫する投資に意味があるのでしょうか?
それなら、単に節約生活を続けながら貯蓄をしている方が安全ともいえます。

あえて不確定要素が含まれる「投資の世界」に踏み込むのですから、
“余裕のある資金を使うという絶対ルール”を設けておくのが、
営業トークに流されないためのリスク対策にもなりますよ。

物件は「移動しない」

万が一のケースに備え、売却話を進めた場合において、
速やかに行えるような物件であるかどうかは、
資料に書かれた数字だけでは判断できません。

必ず現地確認を行い、自分の目で確かめた上で判断することが大切ですよ。
その場に行くと、周辺に住んでいる人の雰囲気など得られる情報がいっぱいあります。

一度手にした物件は人気エリアに移動することはありません!
売却、立替などしない限り、その場所で永続的に存在し続けます。

だからこそ、都内物件が絶対的に有利であるのです。
万が一売却となった場合においても、
大打撃と言えるほど物件価値が下がるケースは稀でしょう。
居住者に人気のエリアは売却時においては「人気の中古物件」となってくれるハズ!

不動産は高価すぎるため、株や為替と違って
売却益目的で購入することは庶民には難しいのですが、
不動産は間違いなく「投資」の1つ。

「好きな場所だから」とか「気に入ったから」だけでは
損益を被る危険があることを忘れないようにしなきゃいけませんね。

物件価値を見極める

地名のブランド力に騙されていませんか?

現在の物件価格が適正なものなのかどうか冷静に見極めるためにも、
特定の不動産業者からの情報だけではなく、
インターネットの活用や、現地不動産会社の情報なども利用するのが、賢い選択!

ここ5年ほどあれば、地域の様子は変化するもの。
旧来からの地名イメージ、ブランド力が、現在もそのままとは限りません。

悪徳不動産ともなれば、そこを利用して
上手に価格設定をして利益を抜いているところでしょう。

不動産業者の信頼度を測る意味合いでも、提示されている価格が妥当かどうか、
不動産コンサルタントなど専門知識に長けた人からのアドバイス
利用する価値はあると思います。

コンテンツ一覧

リスク1、空き室
物件が空室になるのは致命傷?賢い運用をレクチャー。
リスク2、金利変動
金利が変化すると家主として何が変わっていくのか?
リスク3、物件価値下落
物件自体の価値は大切な要素。負の資産はいりません!
メリット1、生命保険効果
団体信用生命保険で万が一の場合でも安心できる!
メリット2、節税効果
面倒そうな節税の知識もしっかり抑えて賢い資産運用を。
メリット3、資産形成
ローリスクを取るかハイリターンを取るかが悩みどころ。
メリット4、私的年金効果
私的年金としての不動産投資を考えてみました。
 

不動産業者を選定する

不動産業者を選定する

セミナーから不動産業者を探る

“セミナー”は、その不動産業者が所有する物件を

プレゼンテーションする場でもあります。

私は大手の不動産会社を選びませんでした。

「安心」が不動産業者選びのポイントなら、なぜ大手にしなかったのかって?

それはもちろん、頭金をいかに抑えて不動産を所有するための

不動産業者選びだったからに他なりません!

対象物件から不動産業者を選ぶ

資金が潤沢にあるのであれば、

選択できる物件の幅が広がり、不動産業者も選びたい放題。

でも現実的には、生活費&子供のための積み立てなど、

収入の大半は入金した途端に消えてしまう…

いわば使ってはいけないお金。

限られた予算でいかに資産運用をするか、賢い選択をしたいものです。

私の資産状況からすると…

大手不動産業者の人気ブランドは手が届かないことは明白。

でも、中古物件はどんなに利回りが良くとも

改修、改築にかかるコスト面を考えると手を出しにくいもの。

ローン完済後に再びローン生活がスタートなんて考えたくもありません!

サブリースは現在の主流

サブリース契約というのはどの不動産業者でも行われています。

従来の不動産業では年収600万円から1,000万円といった

顧客がターゲットでしたが、この不況ですから。

サブリース自体はバブル期からありましたが、

あくまで手間をかけず管理したい、というのが主目的として使われていました。

でも現在では、いかに家主の負担を抑えるかに主目的が変化しているように思えます。

>>>サブリースの利点についてはこちら

収入が大幅に増えることが難しい時代です。

いかに出費を抑え、資産化していくか考えれば…

私の選択って間違ってませんよね?

子供が手離れする頃にはすでにローンが終わり、

不労所得が安定して入ってくるのですから。

ライフプランは他人が作ってくれることはありません、積極的に行動していかないとダメ。

国任せの時代はとっくに終わっています。

もちろん、物件の状況や契約内容等によって契約が出来なかったり、

契約期間が限定されたりすることもあります。

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